قیمت مسکن در ۵ ماهه اول دولت سیزدهم ۱۴.۲ درصد افزایش داشته است. آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران نیز حاکی از افزایش 20.3 درصدی قیمت هر متر مسکن در دی ماه 1400 نسبت به مدت مشابه سال قبل بوده است کارشناسان و فعالان بازار مسکن در گفت و گو با خبرگزاری ها با تاکید بر اینکه با توجه به عوامل بیرونی و داخلی موثر بر بازار مسکن، انتظار کاهش قیمت در این بخش وجود ندارد، اینطور عنوان می کنند که دو دسته عوامل داخلی و خارجی بر قیمت مسکن تاثیر دارند که عوامل داخلی شامل مواردی مانند ترکیب جمعیتی، آمار ازدواج، تمایل به جابه‌جایی یا بزرگ‌کردن خانه، تعداد خانه ‌های اولیه و تسهیلات مسکن می شود و مواردی مانند روابط سیاسی و اقتصادی بین المللی و وضعیت بازارهای موازی از جمله ارز و طلا، عوامل خارجی را را تشکیل می دهند.

این کارشناسان بر این باورند که اگر دولت بتواند عوامل بیرونی را به درستی مدیریت کند، بازار مسکن سال 1401 را شاید بتواند با آرامش بیشتری به پایان ببرد در حالی که در این شرایط قیمت ها نیز کمی تعادل را تجربه کنند.

بازار مسکن با رشد منفی یا ثبات در سال 1401؟

با این حال فعالان بازار سرمایه بر این باورند که در صورت تداوم تاثیر منفی عوامل بیرونی به همراه انباشت مسائل مربوط به عوامل داخلی مانند ازدواج جوانان و تقاضای جدید مسکن و همچنین افزایش تعداد مستاجران، آشفتگی ایجاد خواهد شد و شرایط مسکن ثبات یا رشد منفی قیمت را شاهد نخواهد بود. عوامل مطرح شده بر بازار از نظر قیمت دامن می زند.

این کارشناسان در خصوص نتایج کاهش قدرت خرید مردم در بازار مسکن این طور توضیح می ‌دهند: «وقتی قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، با وجود اینکه نیاز به مسکن وجود دارد، تقاضا برای مسکن کاهش می‌یابد. اولویت خانوارها در چنین شرایطی تامین نیازهای اولیه است. واقعیت این است که افراد کمی هستند که به دنبال این هستند که از اجاره دادن رها شده و یک خانه بخرند یا خانه 75 متری خود را به 90 متری تبدیل کنند که نتیجه اش کاهش تقاضا می شود.

در واقع نبود چنین تحرکاتی باعث کاهش تولید و عرضه مسکن می شود. از سوی دیگر، خانواده های جدیدی که نیاز به خانه دارند به بازار می آیند، اما کمبود عرضه به طور بالقوه قیمت ها را افزایش می دهد و این می شود عدم تعادل میان عرضه و تقاضا و رشد فزاینده ای که دائما شاهدش هستیم و بی پروا به مسیرش ادامه می دهد.

بیشتر بخوانید: تحلیلی بر تاثیر قیمت دلار بر بازار املاک شمال

بلاتکلیفی بازار مسکن در سال 1401

صحبت های کارشناسان بازار سرمایه از این قرار است که با تداوم این شرایط پیش بینی رونق در اقتصاد مسکن را برای انتهای سال 1401 غیرممکن می کند. آن ها تاکید می کنند که با افزایش میزان وام مسکن و پرداخت تسهیلات سپرده نمی توان این چالش ها را برطرف کرد، زیرا اخیراً منجر به افزایش بیش از 50 درصدی اجاره بها شده است، درواقع برای اصلاح اموری این چنینی که بسیار پیچیده و گاهاً حتی زمانبر است، به تمهیدات بیشتر و دقیق تری نیاز است، چیزی که بتواند بازار را به سمت تعادل و رونق پیش ببرد نه هادی آن به طرف رکود و تورم باشد.

میانگین قیمت مسکن در ایران طی پنج سال گذشته 9 برابر شده است و خانواده‌ های ایرانی را در مضیقه قرار داده است .ایرانی‌های معمولی نمی‌دانند که آیا می‌توانند آنقدر پس‌انداز کنند که خانه‌ های خود را داشته باشند، اغلب آپارتمان ‌های کوچک در شهر های شلوغی مانند تهران یا تبریز ساخته و اجاره داده می شوند. اگر خانوارهای ایرانی، مالک محل سکونت خود نباشند، اجاره می دهند. خانواده های ایرانی که اجاره می دهند اغلب 60 تا 70 درصد بودجه خود را صرف مسکن می کنند و این از رشد عجیب قیمت خانه ها در ایران خبر می دهد.

بی اثر بودن قوانین وضع شده در خصوص بازار اجاره

مقررات جدیدی از جمله سقف افزایش اجاره بها و وام برای مستاجران و خریداران مسکن در راستای کنترل شرایط وضع شده است، با این حال، نتیجه این اقدامات کماکان مشخص نیست و تاکنون شاهد اثر مثبتی نبوده ایم. به عنوان مثال، دولت هرگونه افزایش اجاره بها بیش از 25 درصد در کلانشهر تهران، 20 درصد در سایر کلانشهرها و 15 درصد در سایر مراکز جمعیتی را ممنوع کرده است اما گاهاً ارقامی متفاوت ارائه می شود مثلا آمار و ارقام مربوط به بهار 1401، نشان می دهد اجاره بها تنها در تهران 50 درصد افزایش یافته است. در هر صورت، مقررات جدید یک بازار غیر رسمی برای املاک اجاره ای ایجاد می کند که در آن مالکان و مستاجران در معاملات اسمی شرکت می کنند که شرایط واقعی آن مشخص و شاید قابل نظارت نیست.

بیشتر بخوانید: مهم‌‌ترین عوامل موثر بر قیمت مسکن در شمال

تاثیر اخبار مذاکرات بر بازار مسکن

آن ها درخصوص تاثیر مذاکرات بر بازار مسکن نیز توضیحاتی ارائه نموده اند و این طور نتیجه گیری کرده اند که: چالش های داخلی اقتصادی و اجتماعی در ایران، اخبار بین المللی را برای بازارها بیش از حد مهم کرده است. با این حال، در امور خارجی نیز باید آرامش داشت. آن ها اینطور ادامه داده اند: حتی اگر مذاکرات وین موفقیت آمیز باشد و ارزش دلار کاهش یابد، به تنهایی نمی تواند قیمت ها را در بازار مسکن کاهش دهد و این مهم نیازمند اقدامات گسترده، اصولی، واقعی و زودهنگام است.

بیشتر فعالان بازار مسکن به این نکته اشاره کرده اند که بخش مسکن می تواند محرک اصلی اقتصاد ملی باشد. در صورت بازگشت تجارت به بازار و ادامه ساخت و ساز و تولید، قیمت ها نیز می توانند متعادل شوند و این بهترین عاملی است که بهبود وضعیت بازار مسکن را به همراه خواهد داشت، اما با توجه به واقعیت های اقتصادی و اجتماعی جامعه، چنین وضعیتی در سال 1401 بعید است. ایشان این طور می گویند: سرمایه گذاری در اقتصاد کلان نیازمند امنیت فکری و روانی و تعادل قیمت در بخش های مختلف اقتصاد به ویژه نهاده ها و مواد اولیه است، حتی اگر قیمت مسکن کاهش یابد، این افت قیمت قابل توجه نیست.

ادامه توضیحات به این صورت بوده است که قیمت مسکن در سال های اخیر حدود 220 درصد افزایش داشته است اما بیشترین کاهش در همین مدت بین 15 تا 20 درصد بوده است و این اعداد و ارقام بهترین تحلیل کننده شرایط بازار مسکن در سال های گذشته و حتی کنون است. آن ها می افزایند: 30 درصد اقتصاد ایران مربوط به حوزه مسکن است و در همه بخش ها باید آرامش و کاهش قیمت ها وجود داشته باشد تا قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد و این امر همانطور که اشاره کردیم نیازمند اقدامات همه جانبه و هوشمندانه ای است که تاکنون شاهد آن نبوده ایم.

گروهی از فعالان بازار مسکن تاکید می کنند که: وعده ساخت چهار میلیون مسکن نیز می تواند بازارها را ملتهب کند، به خصوص اینکه چندین دولت طی سال‌های گذشته نتوانسته اند به نتیجه مطلوبی برای مسکن مهر برسند، به همین دلیل امید چندانی به تحقق وعده دولت سیزدهم نیست و این می تواند ما را به یک نتیجه گیری نهایی در خصوص بازار مسکن برساند.

رشد قیمت مسکن کمتر از تورم

یکی از کارشناس اقتصادی به نام برزو حق شناس، پیرو اظهار نظر هایی که از سوی دیگر کارشناسان صورت گرفته، این طور ادامه می دهد که قیمت مسکن در سال 1401 افزایش می یابد، اما بهره وری این بخش کمتر از تورم خواهد بود. او رد مصاحبه های خود اینطور گفته است که «احتمالاً بازار مسکن دچار رکود خواهد شد. مرکز آمار ایران آخرین نرخ تورم سالانه را 42.2 درصد اعلام کرد.

این رقم با توجه به شاخص های اقتصادی احتمالاً تا پایان سال افزایش خواهد یافت. در این حالت، بازده بخش مسکن ممکن است بین 25 تا 30 درصد باشد، بنابراین حق شناس بر این باور است که اگرچه رشد مسکن تقریباً حتمی خواهد بود اما چیزی حدود 15 تا 20 درصد از تورم عقب خواهد بود.

انتظارات تورمی

دسته دیگری از کارشناسان به انتظارات تورمی اشاره می کنند و بر این باورند که تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک های غیر اقتصادی بر بازار مسکن را نمی توان در رشد قیمت ها نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به وضعیت نرخ ارز، ثابت ماندن بورس و شرایط قیمت خودرو، بخشی از وجوه برای حفظ ارزش ملک به سمت بازار مسکن رفته است.

نتیجه گیری

ضرب المثل قدیمی ایرانی می گوید: «زمین هرگز نمی میرد». بنابراین بازار و قیمت مسکن در روان ایرانیان برجسته است. مسکن محور اصلی مخارج خانوارهای ایرانی است، زیرا 90 درصد آن ها بزرگترین سرمایه گذاری در طول عمر خود را بر روی مالکیت خانه انجام می دهند. بسیاری از سرمایه گذاران در سایر بخش های اقتصادی، بانک ها و شرکت ها از املاک مسکونی خود به عنوان وثیقه برای شروع تجارت استفاده می کنند و این جمله اول را به خوبی تایید می‌کند.

تقریباً همه از موج جدید افزایش قیمت مسکن در سراسر ایران گیج شده اند و نمی دانند روند قیمت مسکن در ادامه سال 1401 به چه صورت خواهد بود، اول خونه تلاش کرد در این مقاله نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن را بازگو کند امید که شاهد بهبود شرایط و تعادل قیمت ها باشیم.

اول خونه برای سرمایه گذاری در املاک شمال همراه شماست    

نظر به این که اخبار افت قیمت ویلا و مسکن را در نیمه دوم سال 1401 پیش بینی نمی کند اما بسیاری از نوسانات قیمت می تواند بسیار لحظه ای و کاملا خلاف پیش بینی های اعلام شده رخ دهد، بنابراین لازم است دائما اخبار را دنبال کنیم و به موقع واکنش نشان دهیم.

با همه این ها، ما اینجاییم تا شما ساخت، خرید و سرمایه گذاری شیرین تری را در شمال تجربه کنید. ما طرح های منحصر به فرد و ممتازی داریم که بسته به ترجیحات مشتری قابل تغییر و قابل اجرا در زمین های شمال است، کافی است با ما ارتباط بگیرید و سؤالات خود را با ما در میان بگذارید.

منبع: اول خونه